• Asma ETLILI

Acheter sans garantie légale de qualité?

De plus en plus de propriétés sur le marché sont affichées à vendre sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur.

Votre courtier vous a aidé à trouver la perle rare au prix qui vous convient, mais elle est vendue sans garantie légale. Qu’est-ce que ça implique? Avez-vous quand même un recours contre le vendeur en cas de vice caché? Voici ce que vous devez savoir.


Règle générale au Québec

Au Québec, la règle de base est simple : tout immeuble est vendu avec une garantie prévue par la loi quant à la validité du titre et la qualité de l’immeuble. C’est en vertu de cette règle qu’un acheteur qui a pris possession d’une maison peut poursuivre le vendeur s’il découvre des vices dont il ne pouvait raisonnablement connaître l’existence au moment de la transaction.

Cette garantie contre les vices cachés, aussi appelée « garantie légale de qualité » s’applique à l’immeuble, mais aussi à tout ce qui y est rattaché par exemple :

  • une piscine;

  • une cheminée;

  • une galerie;

  • un garage;

  • un entrepôt.

Cependant, il y a des exceptions!

Par exemple, si vous achetez un immeuble vendu sous le contrôle de justice, c’est-à-dire suite à un jugement ou une ordonnance du tribunal, vous n’aurez pas droit à la garantie contre les vices cachés.


Le vendeur doit dévoiler les vices qu’il connaissait et qui affectent l’immeuble que vous voulez acheter. Autrement dit, il doit faire preuve de transparence.

Les ventes sans garantie

Cependant, les parties peuvent convenir autrement. En effet, il arrive fréquemment que des propriétés soient offertes en vente avec la mention « sans garantie légale ». Dans ces cas, l’acheteur acquiert la propriété à ses risques et périls et renonce à l’avance à entreprendre des recours contre le vendeur en cas de vices cachés.

Fréquemment, les vendeurs dans de telles transactions sont des personnes ayant une connaissance limitée de l’immeuble comme, par exemple, les liquidateurs d’une succession.

En contrepartie du risque assumé par l’acheteur, le prix de vente est généralement plus bas que pour un immeuble comparable. Ainsi, l’acheteur qui accepte de prendre un risque supplémentaire bénéficie d’un rabais. En pratique, à quoi s’expose l’acheteur?



Les risques

En ce qui a trait à la validité du titre, le système québécois de publication des droits est plutôt fiable et le notaire instrumentant fera les mêmes vérifications, peu importe si la vente est faite avec ou sans garantie. À ce niveau, le risque pratique est plutôt faible.


Quant aux vices de construction, avec ou sans garantie, le vendeur est tenu de révéler tous les problèmes qu’il connaît. S’il omet de le faire, il pourra être poursuivi en responsabilité. Cependant, puisque fréquemment le vendeur n’a pas habité l’immeuble, les vices connus seront limités. Le vendeur n’a pas d’autres responsabilités. Donc, si un vice est trouvé après l’achat, le vendeur n’en sera pas tenu responsable.

Par contre, si vous achetez un immeuble d’un vendeur professionnel, il ne peut pas vous le vendre à vos risques et périls ou sans garantie légale. Il doit vous garantir la qualité de l’immeuble. On parle d'un entrepreneur en construction, en l'occurrence.


L'inspection préachat

Il n’est pas obligatoire d’engager un inspecteur en bâtiment pour examiner un immeuble avant que vous l’achetiez. Toutefois, la loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis.


Ne pas faire d’inspection, ou ne pas la faire de façon prudente et diligente, revient à accepter d’acheter l’immeuble avec tous les vices qui auraient pu être décelés et d’en assumer les coûts et les réparations.

Or, pour être considéré comme un acheteur « prudent » et « diligent », il faut :

  • faire un examen visuel, sommaire et attentif de l’immeuble;

  • être à l’affût d’indices apparents qui pourraient laisser soupçonner la présence d’un vice affectant l’immeuble;

  • agir comme l’aurait fait un autre acheteur prudent et diligent dans les mêmes circonstances, ce qui implique parfois, si vous soupçonnez un vice, de faire faire une inspection plus approfondie ou recourir à un expert.

Certains acheteurs préfèrent faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment. L’inspecteur en bâtiment possède en principe des connaissances pour faire un examen sommaire et attentif de l’immeuble, relever les indices apparents de vices et, s’il soupçonne un vice plus sérieux, vous référer à un expert.

Il est d’ailleurs recommandé de vérifier si l’inspecteur en bâtiment ou l’expert avec lequel vous faites affaires est couvert par une assurance-responsabilité. Ainsi, si l’inspecteur en bâtiment ou l’expert commet une faute, une erreur ou un oubli qui engage sa responsabilité, l’assurance-responsabilité pourrait couvrir vos pertes causées par les vices qui auraient dû être relevés lors de l’inspection.


En résumé, l’achat d’une propriété sans garantie légale peut représenter une aubaine, mais il faut vous assurer de bien inspecter la propriété préalablement pour éviter les mauvaises surprises. Un courtier immobilier saura vous conseiller judicieusement dans de tels cas.





Sources : Centris/Éducaloi




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